30年マンションを考える
３０年以上経過したマンションについて考えてみたいと思います。
まずその骨組みである構造体は鉄筋コンクリート造が主流です。
鉄筋コンクリート構造とはReinforced Concrete Construction(補強されたコンクリート構造）の意味であり、略称で「ＲＣ造」と呼ばれています。ＲＣ造の起源としては1880〜1890年代にドイツやフランスにてＲＣ造の橋架などで技術的に確立され発展しました。
その後もＲＣ造についての施工法・構造計算理論の研究が重ねられ、1900年前後にはＲＣ造の建物が実際に建てられ始めました。
建築史において、世界初のＲＣ造マンションとされるのは、フランス・パリに現存する「フランクリン通りのアパート」、設計
はオージュスト・ペレ、竣工は1903年と築100年前になります。
日本における最古のＲＣ造のアパートは、長崎県の炭坑だった端島(軍艦島)に現存します。1916年(大正５年)築の30号棟と呼ばれた７階建一部半地下の住宅棟になります。
島の狭い面積に対して増加する炭坑従事者に対処するため、必要に迫られて生まれたこの日本初の試みは、当時の炭坑長
が米国・シカゴを視察した経験からの発想と言われます。
現在は端島の炭坑閉鎖により島全体が廃墟となっていますが、その歴史的価値から保存が叫ばれています。
このようにＲＣ造の建物は、鉄筋とコンクリートを組み合わせて耐久性、強度、施工性、価格の面で優れたマンションに適した構造といえ、本来３０年以上の耐久性があるのです。
ただし同じＲＣ造であっても、短命で終わるもの、長持ちするものと差が出てしまうのは、どのような要素が関係するのでしょうか。
・建物本体の劣化のしにくさ
建物の寿命を長くするには、コンクリートの中性化を防ぎ、強度の高いコンクリートを使用することです。中性化を防ぐ方法は、鉄筋を包むコンクリートの厚さ(かぶり厚さ)を確保することです。
同じく建物の外壁材の種類も耐用年数に影響があります。強度が高いコンクリートについては、建物工事中のコンクリートが適正量の練り混ぜ水(水セメント比)であるか重要になります。
施工性を優先して練り混ぜ水が多い柔らかいコンクリートを使用すると、十分な強度を確保することが出来ません。
・設備配管類の維持管理のしやすさ
日本国内においてすでに取り壊されたマンションの平均寿命は４６年といわれますが、その多くは設備配管が取替えられない造りになっていたことが原因とされています。
配管類の寿命はコンクリートより短く、２５〜３０年と言われています。
築年数が古い建物ではコンクリート内部に配管設備類を埋め込んでしまい、配管の更新が出来ない例もありました。建物の耐用年数を上げるためには、設備配管の不具合を点検・清掃しやすいように、パイプスペースや機器スペースを適切な位置とし、点検口をなどにより維持管理しやすい造りになってることがとても大切なことです。
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