建物診断支援

劣化調査要領

Ⅰ．事前業務

１．調査図面作成

調査時の劣化確認位置・測定位置、写真撮影位置（必要に応じて）等を図面表示するための作成です。
その他、調査・診断計画のために、事前に既存図面をご貸与ください。
また、本図面はＣＡＤにて作成し、工事記録のデータとしても使用し、修繕記録として長く保存されるものです。

２．修繕履歴等確認

本建物の過去における修繕記録や増改築記録などを拝見させていただき、調査の際の参考にさせていただきます。また、管理者の方に現在、見られる故障・損傷などや居住者の方からのご意見等をお聞かせ願います

３．アンケート文案作成

現場調査事前に居住者へのアンケート調査を実施していただき、住民の方々が普段感じておられる問題点の把握をし、同時に建物の維持・保全へ関心をもっていただくために、是非、実施して頂きたくお願いします。特に各戸のベランダについては居住の方しか見ていませんので、その様子をお応えいただくようアンケート文案作成します。　それらを総合して、事前に管理されている方へのヒアリングをさせていただきますので、ご協力ください。（文案作成は弊会にて行いますので、その承認とアンケート配布・回収は組合にてお願いします。）

４．ベランダ立ち入り調査について

アンケート文中には、調査期間中ベランダへの立ち入り調査を希望されるかどうかの項目が含まれます。希望戸数の多い場合は、事前に調整をお願いします。

５．居住者への通知等

お打ち合わせの上、現地調査日程が決まりましたら、事前に居住者の皆様へその案内をご通知ください。　　なお、ご通知前に「調査者の立ち入りの場所、騒音の有無、立ち入り禁止場所の設置」等について当方にご確認ください。

Ⅱ．現場確認

調査業務
　（現地調査）
　（建築編）

１．外観目視・打診・触診調査

共用部外観の立ち入り可能範囲について、複数の技術者が調査を行います。
この場合の調査する個所は屋上、塔屋、外壁、開放廊下、内外階段、エントランス、外構、その他です。
外観目視とは、建物を外からみて明らかに痛んだ状態であるかどうか、その原因は何かを判断する調査です。また、打診調査とは、タイルやモルタルの部分を叩いてみてその異常個所を見極める方法です。この際、多少の音が発生します。更に触診調査とは塗装膜の劣化の進行具合等を手で触れてみて判断します。

２．ベランダ立ち入り調査

アンケート集計等によりベランダの立ち入り調査を行い、図面に落とします。
破損したり、剥がれたり、ひび割れたりしている箇所がどんな箇所で、どんな補修をすればよいかを判断するために行います。

３．高所のタイル打診調査

タイル貼外壁の場合、剥離して落下するという事故が他のマンションで過去にも見られました。
建物の下階の方での落下は、大きな事故には至りませんが、上方からの剥落は人身事故に至る可能性があります。
平成２年に国土交通省が策定した「剥落による災害防止のためのタイル外壁、モルタル塗り外壁診断指針」に基づき、災害危険度の高い壁面（下方を不特定多数の人が往来する壁面）の一部をブランコ足場等で剥離確認調査を実施します。

４．付着力測定調査（タイル面、塗装面）

塗膜の付着強度を建研式引っ張り試験にて測定します。建物の東西南北を測定する予定です。縦横4センチ角の大きさのアタッチメントを貼り付けて、そこに付着した塗装膜の接着強度を測定するもので、塗装替えの材料選定の参考にします。塗膜剥離後は塗膜に傷がつきますので、同系色での塗装修復作業を行います。また、タイル面については、張替え用タイル予備をご提供ください。

５．中性化測定調査

駆体コンクリートの中にはご承知のようにその強度を保つために鉄筋が入っています。コンクリートは本来アルカリ性ですが、その中に入っている鉄筋が時代を経ることによって錆を生じてきます。発生した錆は酸性です。酸はアルカリと合体するとことにより中性化されます。
コンクリートの中に入っている鉄筋が空気等に触れることにより錆を生じてくることはコンクリートの劣化につながります。その劣化の進行具合をコンクリート塊を部分採取して測定を行うのがこの調査の目的です。建物の東西南北でその調査を実施します。コンクリートの塊を取った部分は当然ながら修復作業を行います。

６．コンクリート圧縮強度測定試験（シュミットハンマー法）

コンクリートにはご承知のように水が含まれています。コンクリートに含まれる水は当然ながら、年々蒸発してゆきます。水が蒸発してゆくに従って、コンクリートは凝固して行く訳ですが、その固まり具合が圧縮強度です。
建物の駆体コンクリートが年々固まって行き、正常なコンクリート状態であるかどうかを測定するのが圧縮強度測定です。
調査はシュミットハンマーという道具を用いて測定します。コンクリートの被膜されていない打放部にて行います。なお、この調査は、目視・打診調査中に必要と判断した場合、無償にて実施します。

７．シーリング材測定試験

コンクリート建物を作る際に、コンクリートを流し込んでいる光景を見たことがあるとおもいますが、コンクリートを流し込む枠を作り、そこにミキサー車で流し込んで行きます。
しかし、１０階建て建物の全部を１回に流し込む訳ではありません。

１階、２階、3階と順番に行います。当然、コンクリートは固まりますので、1階、2階の間には固まりと固まりの間が生じます。これを打継と言います。固まりと固まりの間に何もしなけければ当然、隙間ができてしまいます。それを埋めて行くのが目地というものです。目地とは隙間を埋めて行くものです。建物の隙間はもっとあります。コンクリートの硬さの間ばかりでなく、部材の違うものの間（コンクリートと金属などの間）などいろいろとあります。隙間があればそこから雨水などが浸透します。水は建物にとって大敵です。それを保護するのが目地ということになります。その他目地に関して目視調査と同時にその硬度測定を行います。また、建物については目地の切り取り後、試験所にてダンベル物性試験（既存シーリング材の素材の試験）を行います。
既に施工されているシーリング材は外見だけでは、その劣化状況が判明しません。そこで、切り取り、物性試験を行います。特にタイル建物の場合は目地が雨水の浸透を防ぐ重要な役割を持っています。

８．その他機器使用測定試験（必要に応じて無償実施）

現地調査中、著しい故障箇所等がみられた場合は、別途機器測定試験を行います。弊会保有の非破壊検査機を使用する場合は無料にて部分的に行います。例えば、鉄筋のかぶり厚が極端に薄いと思われた場合には、ＲＣレーダーにて鉄筋探査調査を行います。建物のあらゆる部分に測定試験を行うことは、物理的には可能でも、莫大な時間と費用が掛かることは、ご承知のとおりです。
従って、経験値からの判断により、その測定から、全体を把握するという手法は、現実味を帯びた方法と思われます。

９．測定によりその場で数値が得られたものを含めて報告書作成により結果のご報告をいたします。

　　（設備編）

１．事前作業

あらかじめ、設備図面を借用し、設備配置の概要を確認します。その際、事前に今までの修繕経歴等チェックの書類のご用意を御願いします。また、配管類系統を確認し、抜管採寸を行います。

２．外観目視調査

マンション内に設置されている給排水備、電気設備、消火設備について、目視にてチェックします。
事前に設備関係図面を借用し、その更新・修繕履歴を確認することは勿論ですが、それぞれ設置されている設備類の機械名・メーカー・型式を記録し、その耐用年数を把握しておきます。

３．給水設備

① 内視鏡調査
給水管について観察しようとする系統の水栓もしくは継手部、挿入口からファイバースコープを挿入して内部状況、錆の付着・スケール状況、錆瘤の発生状況を観察します。
記録は接眼部にカメラを装着して写真撮影を行います。調査箇所：パイプスペース内給水メータ周辺部及び抜管箇所撮影可能部等、事前打合せ確認必要。
②　抜管調査
共用給水管から抜管し、縦割りにして配管の腐食状況及び詰り錆瘤の発生状況を観察記録する。調査は継手、ネジ部及び直管部を対象とし、抜管は各サイズ共継手＋３０mm程度とします。
③水質検査
/ 洗面所、キッチンなどの水道水を汲み取り、水圧測定、水量測定、酸素滅菌濃度検査、酸性アルカリ検査などを公的機関に持ち込み検査します。
４．外観目視調査の報告書
現況での目視調査、内視鏡・水質検査などを総合して報告書を作成します。

Ⅲ．報告書

　作成業務

１．劣化図面作成集計

外観目視・打診調査及びベランダ立ち入り調査によって確認された劣化の種類とその数量を図面に落とします。そして、その集計を東西南北４面の数量として集計し、全体の劣化数量積算の資料といたします。

２．報告書作成

アンケート集計を含めて、調査した内容を写真添付の上報告いたします。同時に調査による診断報告も行います。

３．概算予算書作成

各工事項目についての前記数量欄に修繕工事の単価設定を行います。この費用はあくまでも、設計単価に基づく金額設定になります。

Ⅳ４．調査・診断に関する日程

１．事前業務に要する日程要する日数　

２週間

２．現場確認調査業務

調査確認内容は全種並行して行いますので、要する日数　5日間

３．報告書作成業務

提出までに要する日数　4週間

４．報告書説明会出席ご指示ください

Ⅴ.調査・診断に対する我々の取組姿勢