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大規模修繕って？

一定期間（修繕周期）ごとに行う工事で、修繕の計画に基づき実施される複合的工事。
マンションの全体に及び、相当な時間と費用をかけて行う工事のことを言う。となっています。
これに対して、日常的な軽微な工事を経常修繕と呼ぶことがあります。
大規模修繕工事は、あらかじめ積み立てられた積立金から支出され、経常修繕は日常の管理費のなかから支出されることが多いようです。

修繕周期とは？
建物の部位によって、凡そ何年ごとに修繕を行うかという時期が決まっています。これを修繕周囲といいます。
例えば、屋上の場合は１５年ごととか、外壁は１２年ごとというふうに…。　 また、雨の掛かる屋外の鉄製品は4年ごと、雨の掛からない箇所の鉄製品の塗装は６年毎という修繕サイクルがあります。これは実際に実施した場合の保障年限とも関係してきます。

修繕工事の２つの方式？
実際に工事を進めるに当たって、工事を施工する会社にすべてを任せる方式と施工会社と施主（管理組合）との間に第三者が入って、工事の進捗状況や安全性、品質等をチェックして貰うという方式があります。
前者を責任施工方式といい、後者を設計監理方式といいます。
どんな段取りを取って工事が進められるの？
なるべく、簡単にご説明しますと

第一段階
通常、マンション購入時に長期修繕計画という、これからマンションを長く維持管理してゆくための計画書があります。
大体、１０年～１２年毎に実施しましょうという案になっています。これを元に具体的な計画立案に入ります。

第二段階
その計画立案は比較的長期になりますので、現在の理事さんたちとは別に修繕専門について話し合う委員会を作ります。
具体的に何年にどの範囲の修繕をしたら良いかを検討します。ただし、専門委員会は理事会の諮問機関という位置づけになります。

第三段階
この専門委員会では、前述の２つの方式のどれで実施するかも検討します。
そして、第三者に入ってもらうということになったら、そのパートナーの選定に入ります。
ここまでの段階では、工事に関する合意を形成するための情報の共有ということが大切な事柄になります。

第四段階
ここからは選定されたパートナーと一緒にことを決し、作業を進めます。
まず、建物の現状正しく把握することから始まります。
劣化調査診断を行います。

第五段階
建物の部位別にその痛み具合をつぶさに調べ、大規模修繕工事に含める工事範囲を設定します。
どの部位で、どのような仕様で、概算予算がどのくらい掛かるかを算出合計します。
その際、足場に掛かる費用や作業員の休憩場所確保など直接工事として掛かる費用以外の間接費用も当然算出します。
ここで、大規模修繕の際、後に残らない足場仮設の費用はかなりのウェイトを占めるので、現在まだ修繕するには早いと思われる工事も後で足場を単独で掛けることのないよう組み入れておくという計画が必要になります。

第六段階
ここまでの段階を設計といいます。本計画案の総会承認が必要になります。
定期総会・臨時総会を開いて、住民の合意を取りつけます。勿論、ここでは資金計画も必要になります。

第七段階
これからは、工事を実施する会社の選定に入ります。マンション住民からの推薦、公募等により、見積もり合わせ方式にて、通常選定します。
つまり、金額が安いだけで選定するのではなく、いろいろな条件を加味して選びます。

第八段階
決定施工会社による住民説明会を実施します。
マンションに居住している皆さんがいる中での工事ですから、新築工事のようには行きません。
居住者皆さんの都合半分、工事会社の都合半分でことが進むと考えてください。
この間、発注者と受注者との工事契約を結びます。また近隣への挨拶等も必要になります。

第九段階
いよいよ、工事が始まります。
この間、専門委員会の皆さんとは、２週間に１回程度の割合で工事の打ち合わせ会議を実施します。
塗装の色を決めたり、住民からの苦情処理をしたりします。また工事の要所で仕上がり検査を実施します。そして、無事工事が完了しました。竣工図書の受け渡しを行い、支払いを完了します。

第十段階
工事が終わった後は、１年・３年・５年とアフター点検を実施します。不具合があったら、補修をします。
簡単にお話しましたが、こんなにいろいろなことを経過して行われるのです

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